Nieuwbouwwoning kopen? De voornaamste zaken waarop je moet letten

Een nieuwbouwwoning kopen betekent kiezen voor een nieuwe thuis, hedendaags wooncomfort en energiezuinige technieken. Afhankelijk van de bouwfase kan je ook nog de afwerking bepalen. Maar hoe vergelijk je woningen en vermijd je dat je belangrijke kosten of afspraken over het hoofd ziet?

De plannen, het lastenboek en de verkoopovereenkomst tonen samen wat je koopt. Hieronder bespreken we twaalf aandachtspunten voor wie een nieuwbouwwoning op plan, in aanbouw of woonklaar wil kopen. De voorbeelden uit een Hectaar-lastenboek maken duidelijk waarop je per bouwfase kan letten.

De voorbeelden zijn illustratief en beschrijven geen actuele woning uit het aanbod. Budgetten, afwerking en keuzemogelijkheden kunnen verschillen per project, woning en bouwfase. Bespreek daarom altijd de concrete woning met Hectaar.

Beoordeel de buurt vanuit je dagelijkse leven. Hoe vlot bereik je je werk, scholen, winkels en openbaar vervoer? Waar stal je fietsen en waar parkeren bezoekers? Bezoek de omgeving op verschillende momenten, zodat je ook het verkeer tijdens de spits en de rust 's avonds kan beoordelen.

Bekijk daarnaast de oriëntatie en de omliggende bebouwing. Een westgerichte tuin kan aangename avondzon bieden, terwijl grote ramen op zonnige gevels extra aandacht vragen voor zonwering. Vraag bij onbebouwde buurpercelen welke plannen of bouwmogelijkheden bekend zijn. Het uitzicht van vandaag hoeft niet het uitzicht van morgen te blijven.

Denk ook vooruit: past de locatie nog als je gezin groeit, je werkplek verandert of je vaker thuiswerkt?

De bouwfase bepaalt hoeveel je al kan bekijken, welke keuzes nog mogelijk zijn en wanneer je kan verhuizen.

Bij een woonklare woning zijn de afwerkingen al gekozen en uitgevoerd. Plan een plaatsbezoek, zodat je met eigen ogen ziet welke afwerking inbegrepen is. Een afgewerkte woning wordt bij Hectaar doorgaans in haar huidige staat gekocht; daarvoor wordt geen bijkomend afwerkingsdocument opgesteld. Bespreek ter plaatse wat precies deel uitmaakt van de verkoop.

Vraag een kostenoverzicht met afzonderlijke bedragen voor grond, constructie, belastingen en overige uitgaven. Een geafficheerde prijs exclusief belastingen volstaat niet om je financiering te bepalen.

Op de constructie geldt in principe 21% btw. Bij Hectaar valt de aankoop van de grond onder registratierechten: in Vlaanderen geldt daarvoor doorgaans 12% verkooprecht. Bij andere verkoopstructuren kan onder wettelijke voorwaarden ook op de grond btw verschuldigd zijn. Hectaar geeft je een transparante prijsfiche met de bedragen die voor jouw aankoop gelden.

Een rekenvoorbeeld

In dit fictieve voorbeeld valt de grond onder 12% verkooprecht en de constructie onder 21% btw. 

In dit voorbeeld bedragen de belastingen samen € 54.000 en komt het subtotaal op € 354.000. Voor je volledige aankoopbudget komen daar onder meer akte- en eventuele kredietkosten, aansluitingen en gekozen meerwerken bij. Hectaar bezorgt je die kosten op een transparante prijsfiche, zodat je vooraf een duidelijk overzicht hebt.

Welke kosten moet je nog laten begroten?

Hectaar brengt de bijkomende kosten transparant samen op een prijsfiche. Controleer per kostenpost wie ze betaalt, of ze al in de offerte zit en of het bedrag inclusief btw is. In het voorbeeldlastenboek worden aansluitingskosten tot en met de tellers en tellerkasten aan de koper toegerekend, met een coördinatiekost van 15% op die aansluitingskosten. De prijsfiche voor jouw woning toont welke kosten voor jouw aankoop gelden.

Controleer daarnaast of de prijs nog voorwaardelijke posten bevat, bijvoorbeeld voor de fundering na bodemonderzoek. Vraag welke onderzoeken al uitgevoerd zijn en welke bedragen definitief vaststaan.

Bij bepaalde projecten van afbraak en heropbouw kan 6% btw gelden. Dat is geen algemene regeling voor alle nieuwbouw: het project en de koper moeten aan de toepasselijke voorwaarden voldoen. Laat het tarief voor jouw situatie bevestigen voordat je ermee rekent. Lees meer over de 6%-btw-regeling bij Hectaar.

Het lastenboek beschrijft materialen, technieken, afwerkingen en uitsluitingen. Lees het samen met de plannen en de verkoopovereenkomst. Noteer bij elk onderdeel wat vastligt, welk keuzebudget je hebt en welke werken extra kunnen kosten.

Wat betekent een afwerkingsbudget in de praktijk?

Een eerder aangeleverd Hectaar-lastenboek bevat bijvoorbeeld de volgende handelswaarden of aankoopbudgetten. Ze illustreren hoe een afwerkingsbudget wordt omschreven bij een aankoop op plan of in aanbouw: